OPŠTI USLOVI POSLOVANjA
Preduzeće «MENADŽER-STAN» d.o.o.11000 Beograd, Maršala Birjuzova 3-5
Matični broj 21059668 PIB 108747289, Reg.br.524
1. OPŠTE ODREDBE
Opštim uslovima poslovanja Preduzeća «MENADŽER-STAN» d.o.o., u skladu sa
članom 28. Zakona o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti, uređuje se poslovni
odnos između posrednika u prometu i zakupu nepokretnosti i nalogodavca (fizičkog ili pravnog
lica). Zaključenjem Ugovora o posredovanju, odnosno prihvatanjem ovih uslova nalogodavac
potvrđuje da je upoznat i saglasan sa odredbama Opštih uslova poslovanja posrednika u
prometu nepokretnosti.
2. OPIS POSLOVA KOJE JE POSREDNIK DUŽAN DA OBAVI, PRAVA POSREDNIKA
PRILIKOM POSREDOVANjA, EKSKLUZIVNO POSREDOVANjE I OBAVEZE NALOGODAVCA
Obaveze posrednika
- da zaključi Ugovor o posredovanju sa nalogodavcem u pisanoj formi;
- da nastoji da nađe i dovede u vezu sa nalogodavcem lice radi zaključenja pravnog posla;
- da da Nalogodavcu objektivno mišljenje o ceni nepokretnosti ili iznosu zakupnine nepokretnosti u skladu sa njenim karakteristikama, prilikama na tržištu, kao i drugim relevantnim okolnostima;
- da izvrši uvid u isprave kojima se dokazuje pravo svojine ili drugo stvarno pravo na nepokretnosti čiji promet, odnosno zakup je predmet posredovanja i da upozori Nalogodavca naročito na moguće rizike u vezi sa upisom predmetne nepokretnosti u registre nepokretnosti, upisana prava odnosno terete na predmetnoj nepokretnosti, postojanje prava preče kupovine i ograničenje u pravnom prometu u skladu sa posebnim propisima;
- da obavi potrebne radnje u cilju predstavljanja (prezentacije) nepokretnosti na tržištu,
- da postavi oglas u vezi sa prometom, odnosno zakupom nepokretnosti na odgovarajući način i da izvrši sve druge radnje dogovorene ugovorom o posredovanju koje prevazilaze okvire uobičajene prezentacije, a za šta ima pravo na posebne, unapred iskazane troškove;
- da na način i u vreme kako je dogovoreno vrši neposrednu prezentaciju nepokretnosti zainteresovanim licima (razgledanje nepokrenosti sa potecnijalnim kupcem ili zakupcem)
- da čuva podatke o ličnosti Nalogodavca, a na pisani zahtev, odnosno po pisanom nalogu Nalogodavca i da čuva kao poslovnu tajnu podatke o nepokretnosti, u vezi sa čijim prometom, odnosno zakupom posreduje, ili u vezi sa tom nepokretnosti, ili o poslu za koji posreduje; da obavesti Nalogodavca o svim okolnostima značajnim za predmetni posao koje su mu poznate;
- da posreduje u pregovorima i nastoji da dođe do zaključenja Ugovora;
- da o svom trošku obezbedi stručnu pravnu pomoć (advokat) vezanu za izradu Predugovora, Ugovora i ostale potrebne dokumentacije,
- da prisustvuje kod zaključenja pravnog posla (Predugovora i Ugovora);
- da prisustvuje primopredaji nepokretnosti i sačinjavanju Zapisnika o primopredaji;
- da vodi evidenciju o posredovanju i o potposredovanju;
stupanje u vezu sa drugim licem sa kojim je pregovarao o zaključenju pravnog posla, a posebno
ako je:
- neposredno odveo, ili uputio Nalogodavca, ili treće lice povezano sa Nalogodavcem na razgledanje predmetne nepokretnosti;
- organizovao susret između Nalogodavca i trećeg lica (njegovog predstavnika – punomoćnika, srodnika i sl.) radi pregovaranja za zaključenje pravnog posla;
- Nalogodavcu saopštio ime, broj telefona, telefaksa, ili e-adrese trećeg lica zainteresovanog za zaključenje pravnog posla, ili ako mu je saopštio tačnu lokaciju tražene nepokretnosti
Prava posrednika prilikom posredovanja
Posrednik ima pravo da, uz saglasnost Nalogodavca (prodavac/zakupodavac)
fotografiše ili napravi video zapis nepokretnosti čiji promet je ugovoren Ugovorom o
posredovanju. Sačinjene fotografije, odnosno video zapise posrednik ne sme koristiti u druge
svrhe, osim u svrhu prezentacije predmetne nepokretnosti potencijalnom kupcu/zakupcu,
odnosno oglašavanje iste postavljanjem na svoj sajt ili putem oglasa na internetu.
Posrednik ima pravo da, u pisanoj odnosno elektronskoj formi, zaključi Ugovor o
potposredovanju, kojim će, u celini ili delimično, preneti svoja prava i obaveze iz Ugovora o
posredovanju na drugog posrednika, ako se Nalogodavac sa ovim izričito saglasio u Ugovoru o
posredovanju. Posrednik je dužan da kopiju Ugovora o potposredovanju preda Nalogodavcu u
roku od tri dana od dana zaključenja tog ugovora.
Posrednik ima pravo da za izvršene usluge ispostavi račun Nalogodavcu, u skladu sa
zaključenim Ugovorom o posredovanju i ovim Opštim uslovima poslovanja.
Ekskluzivno posredovanje
Nalogodavac se može obavezati izričitim ugovaranjem klauzule o ekskluzivnom
posredovanju, da u ugovorenom roku neće lično otuđiti nepokretnost koja je objekat Ugovora o
posredovanju, niti će angažovati drugog posrednika za posredovanje u vezi njenog prometa.
Ako za vreme važenja klauzule o ekskluzivnom posredovanju Nalogodavac zaključi
pravni posao u vezi sa predmetne nepokretnosti, za koji je posredovao drugi posrednik, ili
lično, bez posredovanja bilo kog posrednika, dužan je da Posredniku sa kojim je ugovorio
ekskluzivno posredovanje na ime naknade štete plati iznos ugovorene posredničke naknade.
Posrednik je dužan da u Ugovoru o posredovanju posebno upozori Nalogodavca na
značenje i pravne posledice klauzule o ekskluzivnom posredovanju.
Obaveze Nalogodavca
- da obavesti Posrednika o svim okolnostima koje su od značaja za obavljanje posredovanja,
- da Posredniku da na uvid originale isprave koje dokazuju njegovo pravo na nepokretnosti koja je predmet prometa, odnosno da upozori Posrednika na sve upisane i neupisane terete koji postoje na nepokretnosti;
- da obavestiti Posrednika o svim bitnim podacima o nepokretnosti, što posebno uključuje tačne podatke o ceni, lokaciji, strukturi, očekivanim rokovima i dr;
- da omogući Posredniku i licu zainteresovanom za zaključenje pravnog posla razgledanje nepokretnosti, na dogovoreni način i u dogovoreno vreme,
- da potpiše Zapisnik o izvršenom razgledanju nepokrenosti;
- da obavesti Posrednika pisanim putem o svim promenama u vezi sa posredovanim poslom, a posebno o promenama u vezi sa pravima na nepokretnosti, rokovima i cenom, a sve u roku od tri dana od dana kada je nastala promena;
- da isplati Posredniku ugovorenu posredničku naknadu, u slučaju realizacije ugovorenog prometa kao i slučajevima iz dela III ovih Opštih uslova, i ako je to posebno ugovoreno, da nadoknadi Posredniku druge troškove nastale tokom posredovanja;
- da odmah obavesti Posrednika da je lice koje je preko Posrednika gledalo nepokretnost (ili sa njim povezano lice) pokazalo interesovanje da bez Posrednika zaključi Ugovor/Predugovor o kupoprodaji nepokretnosti, Zakupu nepokretnosti, ili obavi neki drugi pravni posao koji je posledica i rezultat rada Posrednika.
3. OSTVARIVANjE PRAVA NA POSREDNIČKU NAKNADU
Posrednik stiče pravo na posredničku naknadu u trenutku zaključenja Ugovora za koji
je posredovao, osim ako Posrednik i Nalogodavac nisu ugovorili da se pravo na posredničku
naknadu stiče u momentu zaključenja Predugovora za koji je posrednik posredovao.
Posrednik ne može da zahteva delimično plaćanje posredničke provizije unapred,
odnosno pre zaključenja Predugovora, odnosno Ugovora, za koji je posredovao, u skladu sa
prethodnim stavom.
Iznos posredničke naknade, odnosno način određivanja iznosa posredničke naknade,
kao i vrsta i visina troškova za dodatne usluge Posrednika, utvrđeni su Cenovnikom
posredničkih usluga koji je sastavni deo ovih Opštih uslova poslovanja.
Troškove pribavljanja potrebne dokumentacije kojom se dokazuje svojina na
predmetnog nepokretnosti (Izvod iz Katastra i sl.) a koja je potrebna za promet predmetne
nepokretnosti snosi Nalogodavac, ako nije drugačije ugovoreno u Ugovoru o posredovanju.
Posrednik može da ugovori pravo na naknadu dodatnih troškova nužnih za izvršenje
naloga, bez obzira na uspeh posredovanja, i zatraži da mu se unapred plate sredstva za
određene izdatke, ako je to izričito navedeno u Ugovoru o posredovanju.
Posrednik ima pravo na posredničku naknadu ako bračni, odnosno vanbračni drug,
potomak, roditelj, kao i druga lica povezana sa licem sa kojom je posrednik doveo u vezu
Nalogodavca, zaključi posredovani pravni posao. Povezanim licima će se, pored navedenih
srodnika, smatrati i, roditelji bračnog druga, njegova braća i sestre, kao i pravno lice koje je u
vlasništvu (suvlasništvu) potencijalnog kupca, ili njegovih srodnika navedenih u ovom stavu,
kao i lica koja su sa njim prisustvovala prezentaciji nepokretnosti.
Ako nakon prestanka važenja Ugovora o posredovanju na osnovu otkaza Nalogodavca,
Nalogodavac zaključi pravni posao koji je neposredna posledica Posrednikovog angažovanja u
vreme važenja Ugovora o posredovanju, sa licem sa kojim ga je u kontakt i pregovore doveo
Posrednik, dužan je da Posredniku plati ugovorenu posredničku naknadu u celini, osim ako
ugovorom o posredovanju nije drugačije ugovoreno.
Ako pod uslovima iz prethodnog stava, Nalogodavac zaključi pravni posao koji je u
značajnoj meri rezultat posrednikovog angažovanja u vreme Ugovora o posredovanju, dužan je
da plati Posredniku srazmerni deo posredničke naknade, osim ako Ugovorom o posredovanju
nije drugačije ugovoreno.
Posrednik, odnosno potposrednik nema pravo na naknadu za posredovanje ako sa
Nalogodavcem, u svoje ime, kao ugovorna strana, zaključi Ugovor o prometu nepokretnosti koji
je predmet posredovanja, odnosno ako takav ugovor sa Nalogodavcem zaključi lice koje za
Posrednika, odnosno za potposrednika obavlja poslove posredovanja.
Posrednik nije obavezan da vrati isplaćenu posredničku naknadu (u slučaju raskida
Ugovora, Predugovora, odustajanja jedne od ugovornih strana i sl.), osim ako Ugovorom o
posredovanju nije drugačije ugovoreno.
4. ODGOVORNOST ZA ŠTETU
Posrednik u obavljanju posredovanja, odnosno drugih radnji u vezi sa poslom koji je
predmet posredovanja, mora postupati sa pažnjom dobrog privrednika.
Posrednik odgovara Nalogodavcu u skladu sa Zakonom, za štetu koja je nastala usled
neispunjenja ugovornih obaveza preuzetih Ugovorom o posredovanju i navedenim u ovim
Opštim uslovima poslovanja od strane Posrednika.
Posrednik ne snosi odgovornost za izvršenje obaveza bilo koje od ugovornih strana u
prometu, koje su međusobno preuzele u zaključenom Ugovoru (Predugovoru).
Posrednik ne odgovara za kvalitet nepokretnosti koja je predmet prometa, niti za
skrivene mane (osim u slučaju da mu je prodavac u pisanoj formi saopštio da nepokretnost ima
skrivenu manu, a on tu informaciju prikrije od kupca).
5. PRESTANAK VAŽENJA UGOVORA O POSREDOVANJU
Ugovorom o posredovanju se utvrđuje period na koji se Ugovor zaključuje. Ako nije
drugačije ugovoreno, smatraće se da je Ugovor zaključen na godinu dana.
Ugovor o posredovanju prestaje da proizvodi pravna dejstva zaključenjem pravnog
posla za koji je posredovano, protekom roka na koji je zaključen (ako u Ugovoru o
posredovanju nije drugačije ugovoreno), ili otkazom Nalogodavca koji se daje u pisanoj ili
elektronskoj formi.
Otkaz Ugovora o posredovanju ne mora biti obrazložen, može biti dat u svako doba
(osim kod ekskluzivnog posredovanja, gde se rok smatra bitnim elementom Ugovora) i ima
pravno dejstvo od momenta dostavljanja istog drugoj strani.
6. OPŠTE ODREDBE
Na odnose između Nalogodavca i Posrednika koji nisu regulisani Ugovorom o
posredovanju, niti su uređeni ovim Opštim uslovima poslovanja, primenjivaće se neposredno
odredbe Zakona o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti, drugih propisa koji
regulišu ovu oblast i Zakona o obligacionim odnosima.
Ovi Opšti uslovi poslovanja su sastavni deo Ugovora o posredovanju, istaknuti su na
vidnom mestu u prostorijama Posrednika i objavljeni na sajtu Posrednika.
Beograd, 11.11.2014. godine